일본의 주택시장을 보면 우리의 미래가 보인다.

일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다.

이는 세월이 흘렀음에도 우리나라 부동산시장에 반면교사가 되고 있다.

일본은 1990년대 이후 부동산 거품이 꺼지면서 물가가 0%대로 폭락했고,가계 소비와 기업 투자가 극도로 위축되었다.

여기에 고령화,인구 감소 등과 같은 구조적 요인들이 경제 회복의 발목을 잡으면서 일본 경제는 장기적인 침체 상태에 빠져들었다.

`잃어버린 10년`이라 불리는 과거 일본의 장기 불황은,가계소득이 정체 된 상황에서 빚만 쌓이다 보니 소비를 줄이게 되고,여기에 저출산,고령화 

현상과 맞물려 잠재 성장률까지 떨어진 우리나라의 현재 상황과 다르지 않다. 우리나라의 미래는 일본의 과거를 잘 살펴보면 답을 찾을 수 있다.

일본은 지금 민간임대 활성화 과정

일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다. 이는 여전히 우리나라 부동산 시장에 반면교사가 되고 있다.

우리나라 부동산시장은 일본의 사례를 그대로 따라가고 있다고 해도 과언이 아니다.

이런 점에서 현재 일본 부동산시장에서 나타나고 있는 임대   주택 활성화 및 도심 집값 상승 현상이 우리나라에서도 일반화될 것이라는 분석이다.

현 일본 부동산시장은 역세권을 중심으로 한 민간 임대가 활성화 되어있다. 지난 1980년대 말의 버블기와는 전혀 다른 모습이다.

버블기에는 땅과 건물을 매매하는 데 초점이 맞추어져 있었다. 하지만 최근 일본 부동산은 투자 펀드를 포함한 여러 회사가 컨소시엄 형태로 

주상복합단지 개발 프로젝트에 참여해 사무실과 상점,아파트를 빌려주고 임대 수익을 올리는 방식으로 바뀌었다. 즉 일본은 현재 민간 임대가 활성

화되는 과정에 있는 것이다.

여기에는 일본 정부의 역할이 컸다. 토지에 대해 고정자산세(토지,가옥 등의 고정자산에 부과하는 지방세)를 부과할 때 건물이 있으면 세금을 낮췄으며,그 건물이 임대 주택일 경우 직접 거주 주택에 비해 세금을 30%가량 낮게 받는 세제 혜택을 주었다. 우리나라도 일본의 전철을 밟아가고 있다.

일본의 경제 침체가 가져온 임대 시장 활성화

  

`이제 부동산으로 대박날 일은 없습니다. 하지만 원룸맨션,오피스 등 수익 형 상품에 투자한다면 은행 예금보다 훨씬 높은 수익을 거둘 수는 있습니다.` 1991년부터 2014년 말까지 도쿄,오사카 등 일본의 6개 대도시 땅값 중 상업용지는 85.2%,주택용지는 64.0% 하락했다.

부동산 가격 폭락은 개별 경제 주체에게는 재앙이었다. 대출을 많이 받아 부동산을 구입했던 개인은 신용불량자로 전락했다.

본업보다 부동산에 과다하게 투자했던 기업들은 대부분 도산했다.`부동산 불패신화`에 취해 부동산 가격의 120%까지 대출해준 은행들도 무더기 퇴출되었다. 일본 정부는 뒤늦게 경기부양에 나셨지만 한번 뒷걸음질 친 경기는 꼼짝도 하지 않았다. 일본 은행도 금리를 다시 `0%`수준으로 내렸지만 부동산 가격 폭락을 되돌리기에는 역부족이었다. 이처럼 부동산 버블 붕괴는 일본의 `잃어버린 10년`이라는 장기 불황을 야기했지만 경제적,사회적 차원에서는 긍정적인 측면도 있었다. 임대 시장이 크게 활성화되었다는 점이다.

일본 부동산 시장의 침체는 이어지고 있지만 부동산 상품을 기웃거리는 부동 자금은 여전히 많다. 이들이 관심을 가지는 투자처는 원램,상가,오피스 등 수익 형 부동산이다. 주식 등 다른 위험 자산보다 안전하면서 시중은행 예금금리의 몇십 배 이상의 수익을 거둘 수 있다는 매력 때문이다.

버블 붕괴 이후 집에 대한 개념이 `보유`에서 `임차`로 변하고 있다는 점도 수익형 상품의 몸값을 높이는 중요 요인이다.

일본 도심 역세권 임대맨션의 놀라운 수익률

일본 부동산 시장을 살펴보면 신도시나 도시 외곽지역보다 도심지역 부동산이 강세를 띠고 있다. 특히 최근 도심재생사업으로 개발된 도심 복합 단지들이 높은 가치를 보이고 있다.롯폰기힐스나 미드타운,마루노우치 등 도심권 재개발 복합단지들이 일본의 부동산시장 가격을 주도하고 있다.

특히 일본은 도시재생사업을 추진해 오피스단지를 조성했다. 도쿄 시내 오피스시장이 성장하면서 대형 오피스 지역을 중심으로 임대주택 사업이 크게 확대되기 시작했다. 도심 주요 역세권 지역의 임대맨션시장은 최근 10년간 연평균 9.3%의 수익률을 기록했다.

도심 주요 역세권 지역의 임대맨션시장은 최근 10년간 연평균 9.3%의 수익률을 기록했다. 역세권 이외의 맨션 임대 수익 역시 평균 5~7%대다. 일본의 1년 정기얘금 금리가 연1%대인 점을 감안하면 엄청나게 높은 수익률이다.

일본 통계국에 따르면 2008년 말 기준 전국 주택 5,759만 가구중 임대주택은 1,774만 가구로 집계되었다. 전체 가구 중 임대주택 비중이 30%가 넘는 셈이다. 부동산 투자에 대한 기대 수익은 크게 떨어졌지만 버블 붕괴 후 주거의 개념이 임대로 바뀌면서 임대형 상품 수요는 오히려 늘어났다.

도쿄 역세권 내의 원룸맨션은 젊은 직장인과 신혼부부 등을 중심으로 수요가 활발해 공실률이 거의 없기 때문에 은행만큼 안전한 투자처라는 인식이 강하다.

굴지의 미쓰이부동산도 임대 사업 확대에서 비롯되었다.

미쓰이부동산은 2000년대 들어 급성장한 일본의 종합부동산기업 1위 업체다. 종합부동산기업은 자본력을 갖추고 부동산 개발,분양,중개,임대,관리,유통 등 주택과 부동산 관련 서비스를 제공하는 부동산 전문기업을 말한다. 우리나라에서는 생소한 개념이지만 일본에서는 1990년대 중반부터 전문화되기 시작해 현재 매출 규모가 `제네콘`이라 불리는 종합 건설업체를 능가하고 있다.

위의 사례를 일본의 부동산 시장의 역사와 현재 진행 상황을 적었는데 부동산 전문가들도 흔히 한국의 부동산 시장을 예측할 때 일본의 경우를 비교하는 경우가 많다.100%한국의 부동산 상황이 일본과 동일하게 진행된다고 말할 수는 없겠지만 어느 정도는 일본의 부동산 시장을 통해서 미래를 예측하고 준비한다면 부동산 투자로 성공할 확률을 높을 것이라 판단된다.

일본의 사례를 꼼꼼히 살펴보고 앞으로 부동산 투자 판단에 참고하여 미래를 준비하길 바란다.