경매투자

건축법과 건축허가권

많은 사람들이 숙박업소 사업에 관심을 갖는다. 숙박업소 같은 경우 기존에는 숙박업이 가능했으나 이제는 안 되는 지역이 많다. 그렇게 되면 정말이지 허가권에 관해서는 상당히 예민할 것이다. 숙박업소는 강제집행도 쉽지 않을 뿐더러 엄청난 이사비가 든다. 창문이 작아 이삿짐을 나르는 것도 쉽지 않으며, 방이 많고 전체 면적이 크기 때문에 여간 까다로운 게 아니다. 무엇보다 허가권이 가장 중요하므로 입차하기 전 허가권 문제는 꼭 짚어보고 들어가야 한다. 상가 입찰하기 전 시,군청에 연락을 하여 미리 알아보는 것도 많은 도움이 된다.

이 외에도 공사가 중단된 건물 이라든지 전 땅 주인이 받아놓은 허가권 이라든지 여러 가지 문제가 있는 경우가 많다. 공사나 전 주인의 땅 허가권 또한 전 소유자나 전 임차인과 허가권을 취득할 수는 없다. 영업허가권을 양도받아야지, 막무가내로 허가권을 취득할 수는 없다. 영업허가권을 잘못 인식하고 입찰하다가는 배보다 배꼽이 커지는 경우도 종종 있다.

건축 허가권을 넘겨주지 않을 때

건물을 짓기 위해서는 `건축허가권`을 발급받아야 한다. 허가를 받아 건축하는데 도중에 건축주가 변경되는 겨우가 이싸. 이런 경우 건축허가권을 양수 받아야 한다. 하지만 건축 중이던 건물이 경매로 넘어가거나 건축주가 채무를 감당하지 못하여 빚쟁이 신세로 잠적한 경우 건축주명의변경동의서를 못 써주기도 한다. 이런 상황을 약점으로 이용하여 거액을 요구하는 건축주까지 있어 종종 문제가 발생한다.이런 일을 막기 위해 대법원에서는 경매로 취득한 경우 특별히 건축주명의변경을 할 수 있도록 판례로 지정해두었다. 건축허가권은 허가받는 사람과 협상을 해서 양수 받는 것이 제일 좋은 방법이지만 협상이 잘 안될 때는 건축주명의변경을 신청하면 된다(단,건축 중인 건물까지 취득한 경우에 한한다)

상가의 제대로 된 수익은 3층부터다

부동산경매가 대중화되면서 많은 사람들이 전업투자에 대해 관심을 보인다. 사회 초년생부터 주부, 은퇴를 앞둔 직장인까지 다양한 사람들이 선호하는 이유는 특별한 자격증이 없이도 누구나 할 수 있다는 것과 경매투자로 적게는 몇 백만 원부터 많게는 수 억 원까지 수익을 낼 수 있다는 점이다. 다른 이의 성공담으로 월급쟁이였던 자신을 다시 한 번 돌아보고 부동산경매에 대한 긍정적인 생각을 갖게 되는 것이다.

하지만 이것은 그저 경매의 긍정적인 축면만 봤을 때이다. 사실 아파트 한 채를 매도하기까지는 시간과 돈 그리고 수많은 노력과 경험이 필요하다.이것들을 갖춰야만 꾸준한 투자를 해나갈 수 있다. 낙찰 받고 싶은 물건은 다 받을 수 있고 꾸준한 수익을 낼 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 경우가 대부분이다. 아무런 계획 없이 전업투자를 시작한 사람은 100명 중에 5명도 살아남기 힘들다. 왜 포기할 수밖에 없는 것일까?

가장 큰 이유는 매달 들어오는 고정 수입을 만들지 못하기 때문이다. 매달 일정한 지출이 있기 마련인데 고정적인 수입이 없다보면 투자를 위해 준비해두었던 종자돈이 줄어들 수밖에 없다.낙찰을 받으면 매도까지 최소 3개월에서 길게는 몇 년이 걸리는 경우가 다반사인데 기약 없이 기다리는 것 또한 쉬운 일이 아니다. 그래서 필자는 전업투자자를 염두에 두고 있는 사람들에게 주거용 물건으로 단기간에 사고파는 전략보다는 매월 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 수익형 부동산을 추천한다. 수익형 부동산으로는 다 가구나 근린주택,근린시설 등 여러 종류 중에서 나는 근린상가를 좋아한다.

근린상가의 장점 1.임차인들이 선호하는 편이다. (대단지 주변에 만들어지는 상권이라 유동인구가 많다.) 2.레버리지를 최대한 활용할 수 있다. (주거용보다 좀더 많은 대출을 받을 수 있다.) 3.프랜차이즈가 입점할 확률이 높다. (중심상권에 프랜차이즈가 입점할 경우 건물의 가치를 극대화할 수 있다.) 4.정해진 임대료가 없다 (아파트나 빌라의 경우 어느 정도 임대료가 정해져 있지만 상가의 경우 임대료는 소유주의 재량이 큰 편이다.)

사람들이 많이 오해하는 것 중 하나는 건물 1층에 좋은 업종이 영업하고 있을 경우에만 좋은 건물로 생각하는 것이다. 그러다보니 1층에 유명커피숍이 있으면 거의 시세와 같은 높은 수준으로 낙찰되기도 한다. 유명 커피숍 및 체인점에 현혹되어 경매의 장점을 살리지 못한 사례들이 많다.

그런데 프랜차이즈는 1층에만 있는것이 아니다. 오히려 1층의 프랜차이즈보다 고층에 있는 프랜차이즈를 선호하는 편이다. 고층에 있는 프랜차이즈 중에서 대표적인 것이 바로 영어학원이다. 영어학원을 선호하는 이유는 여러 가지가 있는데, 우리나라 사람들은 아이,어른 할 것없이 영어를 곡 배워야 하나는 생각을 갖고 있기에 수요층이 두텁다는 부분이다. 그래서 영어학원의 몸집은 점점 커지고 전문적으로 영어를 가르치는 학원들도 많아졌다.일반적으로 프랜차이즈 영어학원들의 평균 면적이 250평인 대형 학원인 경우가 많으며,교육프로그램이 체계적으로 되어 있어 많은 학부모들이 선호하는 편이다. 대형 어학원이 입점한다면 그 건물은 어떻게 될까? 자연적으로 건물 가치가 상승할 뿐 아니라 주위 상가 점포도 학원으로 채워질 확률이 높다.

경매 물건검색 요령

많은 투자자들이 수익형 부동산인 상가가 좋다는 것은 알고 있다. 하지만 상가의 경우 주거용과 다르게 공실의 위험도가 높아 한편으로 꺼리는 것이 사실이다. 하지만 상가를 보든 정확한 안목이 있다면 전혀 문제될 것이 없다.안목이란 특별한 것이 아니다.이 위치에는 어떤 업종이 들어가야 좋을지를 생각하고, 남들이 다 볼 수 있는 시각보다 조금만 더 멀리 볼 수 있다면 족하다.