상가 경매 투자하기

경매 상가에 투자하다.

많은 분들이 상가는 왠지 엄청 비쌀 것 같고 악덕 임차인이 들어올 것 같다고들 이야기한다. 사람은 보호 본능 때문에라도 긍정적인 생각보다 안좋은 방향으로 생각하는 경향이 있다.사람은 보호 본능 때문에라도 긍정적인 생각보다 안좋은 방향으로 생각하는 경향이 있다.그런데 상가 가격이 저렴하며,장사수완까지 갖춘 임차인이 들어와 건물 가치를 상승시켜준다면 어떻게 되겠는가?수익형 부동산에는 여러 종류가 있는데 그 중에서 상가는 아파트나 원룸 월세를 받는 것과는 또 다른 매력이 있다.

1)상가임차인은 입주 시 투자한 인테리어 비용이 이써서 한번 계약하면 오래 유지하는 편이다.(아파트나 원룸 같은 경우 1년에 한 번씩 바뀌는 경우가 많다.)

2)상가 같은 경우 주인이 임차인에게 따로 해줄 게 없다.

(아파트나 원룸 같은 경우 세입자가 입주 시 기본적으로 도배나 장판을 해줘야 한다.)

3)아파트,원룸 같은 경우 대부분 세입자가 갑의 위치에 있지만 상가 같은 경우는 건물주가 갑인 경우가 대부분이다. 권리금이 형성되어 있기 때문이다.

4)임대료 차이가 많이 난다.

(아파트처럼 주거형 건물의 경우 월세에서 대출이자를 뺀 나머지 잉여금이 얼마 안 된다.하지만 상가의 경우 수익률은 주거형 건물에 비해 높은 편이다.)

이런 이유로 수익형 부동산으로 상가가 단연 으뜸 대상이다. 사실 상가는 누구 에게나 충분히 매력 있는 투자처이다.

은행에 맡기는 것보다 부동산 수익이 훨씬 높다

최근 은행 금리는 제로 금리에 가깝다는 말이 많다.예금이나 적금을 한다고 하면 마이너스도 나올  수 있을 정도의 저금리 시대에 살고 있는데 은행에 1억 원을 예치 하더라도 한 달 이자는 고작 20만 원 수준이다.이런 시기에 1억 원을 예치할 것인지 아니면 임대 수익이 나오는 부동산을 매입할 것인지 신중히 생각해봐야 한다.

경매 투자를 하면서 상가는 큰 수익을 준 물건들이 많이 있었는데, 상가의 종류는 근린시설이나 근린주택,상가주택처럼 여러 형태가 있는데, 이러한 것들은 가격이 높은 편이어서 종자돈이 없으면 접근하기가 쉬운 물건들은 아니다.그래서 투자 초보자라면 이런 물건들보다 각 호수로 하나씩 나뉘어 있는 근린상가로 알아보길 추천한다.상가는 아무래도 낯선 분야이므로 잘 아는 곳을 중심으로 찾아보면 좋은데 마음에 딱 드는 상가를 찾는 일은 쉽지 않을 것이다.수도권만큼 지방의 낙찰가도 매우 과열 분위기가 있기 때문에 남들이 봤을때도 월세 수익이 좋을 만한 곳들은 경쟁이 치열하다.그래서 경쟁자들과 조금 다른 시선으로 물건을 바라보기를 바라며 유찰되자 않았더라도 수익이 나는 물건을 찾고 나의 투자금이 많이 묶이지 않는 곳,공실의 위험이 최대한 없는곳등 더 발품을 팔아가며 꼼꼼히 체크하여 상가 투자에 임해야 한다.

상가 임장 방법

수익형 부동산 하면 상가가 가장 먼저 떠오를 것이다. 누구나 목 좋은 상가를 보면 `나도 저런 건물 하나 있으면 평생 먹고 사는 데 지장이 없을 텐데`하는 부러움에 사로잡히곤 한다. 더군다나 지금은 대한민국 역사상 최저금리 시대이기에 더욱 그런 생각이 들 것이다. 적금 이율은 뚝뚝 떨어지고 덩달아 대출이자 또한 낮아지니 많은 사람들이 수익형 부동산인 상가에 눈을 돌리기 시작한 것이다. 겉보기에 괜찮은 물건은 과열 증상까지 나타나고 있다.이에 상가에 접근할 때 필수적으로 챙겨야 할 점들을 알아보겠다.

1.그 지역 전체 상권이 살아있는지 체크한다.

상권이 A급,B급,C급이 있다면 내가 들어갈 위치가 어디 인지를 알아봐야 한다. 유동인구가 없는 곳은 들어올 수 있는 점포가 한정되어 있기 때문에 공실률이 높으며, 1~2년이 지나도 임차인이 들어오지 않은 경우가 있다.

2.프렌차이즈 업종인지 확인한다.

프랜차이즈 업종은 한번 들어오면 나가기가 쉽지 않다. 또한 프랜차이즈 점포는 입점할 때 비교적 많은 시간이 걸리는데, 본사에서 적절한 평형부터 입주분석, 주변세대 등 많은 것을 곰꼼하게 체크하기 때문이다. 입점할 때 오랜 시간이 걸리는 대신 한번 입점하면 금방 나가지 않고 영업을 유지하여 재계약할 확률이 높다.

3.상가 관리비를 체크한다.

상가 임장  시 관리비 연체 여부는 꼭 확인해야 한다. 상가 같은 경우 관리비가 몇 백만 원부터 수천만 원까지 밀려 있는 경우가 많다, 상가 임차인들은 관리비에 상당히 민감한 반응을 보이곤 한다.생각지도 않게 관리비가 많이 나오는 곳이 있으며, 생각보다 적게 나오는 곳도 종종 있기 때문이다. 낙찰자 입장에서는 공실일 때 이자비용과 관리비도 함께 생각해야 한다.

4.해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아본다.

내가 입찰할 물건만 공실이 없다고 좋은 것은 아니다. 기존의 임차인이 장사수완이 좋아 장사가 잘 된다고 생각해보자. 그 임차인의 경우 다른 지역으로 옮겨서 다시 장사하기란 쉽지 않다. 그렇다면 현재 상가 주변에서 장사를 해야 할 것인데, 주위에 공실이 많다면 그곳으로 쉽게 이전할 확률이 매우 높다. 반대로 공실이 없다면 임차인은 낙찰자와 재계약할 확률이 높아진다.

5.기존 임차인의 재계약 여부를 알아본다.

임장 시 임차인과 재계약 여부를 알아보는 것이 좋다. 하지만 입찰할 때에는 임차인이 재계약을 하지 않을 것이라 계산을 하고 입찰에 임하는 것이 좋다. 왜냐하면 낙찰 받은 후 재계약 의사를 물어보면 무리하게 보증금을 내려 달라는 이야기를 많이 하기 때문이다. 여튼 재계약 의사를 비춘다는 것은 긍정적이다.

6.바닥권리금이 어느 정도 있는지 알아본다.

바닥권리금은 말 그대로 상권과 입지를 말하는 것이다. 그만큼 입지가 좋기에 바닥권리금이 있는 것이다. 이런 곳은 당연히 낙찰가가 높다. 그래서 입찰 전에 현 임차인에게 권리금이 있는지, 있다면 어느 정도인지 파악하는 것도 중요하다.

7.보증금과 임대료를 알아본다.

아파트 임대 가격을 쉽게 파악할 수 있다. 서로 차이가 난다 해도 크게 다르지 않다. 반면에 상가는 바로 옆 건물이어도 보증금과 임대료가 많은 차이를 보이곤 한다. 보증금과 임대료는 최소한 3곳 이상의 부동산중개업소를 다니며 확인하는 것이 좋다.

8.상가 주변 세대에 관해 알아본다.

상권 분석의 연장선이다. 주변 세대와 그 인구의 이동 경로가 중요하다. 흘러가는 상권인지, 소비하는 상권인지를 파악해야 한다. 사람들이 바쁘게 지나가는 상권이 있는 반면 사람들이 그 자리에 머물러 소비를 하는 곳이 있다. 사람들의 이동경로와 배후 단지가 얼마나 되는지 알아보아야 한다.