경매 낙찰 물건 선정하기

요즘같이 경매 과잉 시대에는 아파트를 낙찰 받는 것이 녹록치 않다.실수요자가 아닌 투자자 입장에서는 더욱더 그렇다.하지만 낙찰이 안 된다고 해서 초조해 하거나 조급해할 필요는 없다.낙찰을 많이 받기보다는 한 건을 받더라도 내가 원하는 수익이 나는 것을 받는 것이 좋기 때문이다.그렇다면 경쟁이 치열한 아파트를 낙찰 받기 위해서는 어떤 식으로 접근해야 하고 어떤 시각으로 바라보아야 할까?

내 물건에는 실수요자만 입찰을 한다?

내가 입찰을 들어가는 물건마다 실 수요자가 들어온 듯한 기분이 든다.그렇다고 해서 가격을 조금 더 높이면 수익이 나지 않는다.그렇다면 아파트는 대부분 실 수요자가 낙찰을 받는 것일까?그렇지는 않다.투자자들도 많이 경매에 참여를 한다.그러면 투자자들이 입찰을 하는데 왜 누구는 낙찰을 받고 누구는 낙찰을 못 받을까?그 정답은 현장조사,즉 얼마나 발품을 팔았느냐에 달려 있다고 생각한다.경매에서 발품은 선택이 아닌 필수다.직접 거주하는 아파트라고 해도 매매 가격은 하루가 다르게 바뀐다.많은 사람들은`아파트가 달라봤자 얼마나 다르겠어?`라는 생각으로 접근을 많이 들 하는데 실제로 다른 경우가 엄청나게 많다.

다른 점이 인터넷에서 드러나지 않기 때문에 잘 모를 뿐이다.보통은 어떻게 접근을 하는가?직접 현장으로 뛰어가기보다는 인터넷을 통하거나 전화 한두 번으로 시세 파악을 한다.현장에 가보지도 않고 경매를 어느정도 알고 있다는 자신감 만으로 입찰에 뛰어든다.

이렇게 해서 경매로 성공할 수 있을까?

경매를 조금 안다는 게 어쩌면 기회를 놓치는 이유일 수도 있다.또한,보이지 않는 지뢰에 당하기도 한다.흔한 속담이지만 `돌 다리도 두들겨보고 건너라`하는 말이 있지 않은가.잘 아는 지역일수록 더 조심해야 한다.

발품으로 세상의 변화를 따라잡아야 한다.

예를 들어서 대개 아파트의 1층은 제 값을 받지 못하는 경우가 많다.그나마 수요층은 나이 많은 어르신이나 어린아이들이 있는 가정에서 입주하는 경우가 대부분인데 최근 1층의 반격이 무섭다.내부를 개조하여 어린이 집으로 쓰는 경우는 많이 봤을 것이다.이런 특별한 용도 말고도 아파트 입구 자체를 따로 만들어 전원주택의 느낌으로 1층을 세팅하기도 한다.세상은 한 곳에 머무르지 않고 빠르게 변하고 있다.우리가 살고 있는 아파트도 계속해서 진화한다.투자자는 이런 변화를 놓치지 않고 트렌드를 확실히 캐치할 줄 알아야 한다.세세한 정보는 전화나 인터넷으로 알기 힘들다.직접 가서 봐야 낙찰가격이 산정되고 수익이 어느 정도가 될지를 알 수 있다.입찰보증금을 잃는 사람들,고가의 낙찰을 받는 사람들은 대부분 초보가 아니라 오히려 경매를 조금 안다는 사람들이다.경매 경험이 많고 지식이 많을수록 실수도 많아지는 것이다.아파트를 볼 때 1층이라고 무조건 기피할 것이 아니라 그 아파트만의 특징이 있는지 잘 살펴보고 접근하길 바란다.

낙찰 받을 확률이 높은 물건 검색하기

경매의 기본은 `얼마나 좋은 물건을 고르느냐`이다. 저평가된 물건,감정가가 낮은 물건 등 투자가치가 있는 물건을 찾아내는 데에 중요한 것은 발품밖에 없다고 생각한다.발품을 통해 얻은 정보는 그 어떤 것보다 정확하다.이러한 정보는 국토해양부의 `아파트실거래가`에서도,네이버 부동산에서도 쉽게 알아낼 수 없다.간혹 주위 사람들이 `왜 그렇게 힘들게 다니느냐.집에서도 편히 마우스 몇 번 클릭하면 시세를 파악할 수 있는데`라고 말한다.

결론부터 말하자면 손품으로 알아보는 것과 발품으로 알아보는 것은 확연히 다르다.임차인을 만나지 못하더라도 일단 가서 봐야 한다.동네 분위기를 보고 어떤 변수가 있는지 확인해야 한다.경매는 작은 실수 하나가 10년 동안 쌓은 탑을 한 번에 무너뜨릴 수 있는 아주 위험한 재테크라고 할 수 있기 때문이다.그래서 입찰을 들어가기 전 임장은 꼭 가봐야 한다.

거품이 빠진 곳을 추천한다.

예전 경험을 말하자면 전날 물건 검색을 해보고 남양주 쪽 아파트의 낙찰가 율이 그리 높지 않다는 것을 알았다.낙찰의 확률을 높이는 방법 중 하나는 경쟁자가 많지 않은 지역을 공략하는 것이다.좀 더 자세히 말한다면,부동산 붐이 일어났다가 하락기를 맞이하는 곳을 공략하는 것도 한 방법이다.

지방의 경우는 어려울 수도 있겠지만 수도권 같은 경우는 좀 다르다.지방은 건설사 들이 건물을 지어 분양을 할 때에 무분별하게 분양가를 높인 물건이 드물지만 수도권 같은 경우 건설사의 높은 분양가 책정으로 인해 거품이 껴 있던 곳이 많다. 일산이 그러했고 파주 역시 그랬다.일산신도시 같은 경우 고 분양가로 인해 많은 피해자가 속출했지만 투자자 입장에서 일산신도시는 황금의 땅이었다.입찰에 참가할 경우 매번 2~3명 정도의 상대들과 경쟁했고,그 어떤 지역보다 수익이 좋았으며,낙찰을 받아 잔금을 치르기 전부터 매수자가 대기하고 있었다.남들은 무서워서 입찰하지 못할 때 나는 공격적은 투자를 해 더 많은 수익을 남겼다.

남양주도 그런 지역 중에 한 곳이었다.그중 내가 선택한 곳은 덕소라는 도시이다.덕소의 장점은 무엇보다 서울에서 출퇴근이 용이하다는 것이다.서울과 접근성이 좋다는 엄청난 장점 외에 자연환경이 좋다고 알려진 곳이었다.

경매 실투자 금 줄이기

아파트 같은 경우 KB시세와 낙찰 가격을 산출하여 대출을 해주는 경우가 많이 있는데,낙찰 받을 아파트의 경우 KB시세가 높으면 낙찰 가격 대비 90%이상 대출이 가능할 수도 있다.다들 알고 있겠지만 경매를 대출없이 현금으로만 진행하는 사람은 거의 없을 것이다. 얼마 만큼의 레버리지를 활용 하느냐에 따라 투자금이 차이가 나기에,계속해서 신경 쓰는 부분이 최소한의 종자돈을 투입 시키는 부분이다.부동산경매를 한다고 해서 고금리의 무리한 대출까지 감수하며 투자를 하지 않는다.계획적으로 대출을 잘 활용한다면 레버리지라는 말에 걸맞게 더욱 높은 수익을 올릴 수 있고,적은 금액으로 여러 건의 투자가 가능할 수 있다.