직장인 자동화 수익 만들기

21세기 인류의 가장 큰 적은 무엇일까. 테러, 전염병, 환경오염, 기후변화, 전쟁, 핵무기 등 많은 대답이 나올 것이다. 하지만 가장 치명적인 피해를 주는 존재는 의외로 아주 가까이 존재한다. 36년째 한국인 사망 원인 1위를 차지하고 있는 것은 다름 아닌 암(cancer)이다.
최근 인공지능(AI)을 바탕으로 이런 암 정복에 도전장을 내밀고 있는 젊은 그룹이 있다. 2013년 카이스트 동아리 선후배가 모여 시작한 AI 헬스케어 스타트업 ‘루닛(Lunit)’이다. 4차 산업혁명과 고령화의 물결 속에서 최근 들어 주목받고 있는 루닛의 팽경현 이사에게 관련 이야기를 들어 보았다.

예전 SF영화에서만 봤던 장면이 현실속에서 이미 실현되고 있기도 하고 더 발전을 위해서 여러 분야에서 노력중이다.

IBM, 하버드 등 쟁쟁한 경쟁자 물리친 저력

“인류가 아직 암을 정복하지 못한 이유는 간단합니다. 사람의 복잡한 메커니즘을 단순한 몇 개의 테스트로 파악할 수 없기 때문이죠. 그러나 수많은 데이터를 기반으로 특정한 패턴을 파악한다면 언젠가 암을 정복하는 것도 가능할 것입니다.”
‘암 정복’이라는 거창한 포부를 털어놓는 팽 이사의 답변은 자신감에 넘쳐 있었다. 비록 10년도 안 된 스타트업이지만 루닛의 AI 기술은 이미 세계적으로 인정받고 있기 때문이다.
그 대표적인 사례가 지난 2016년 MICCAI(의료영상기술학회)가 진행한 ‘유방암 종양 확산 스코어 자동 판독 알고리즘 대회’에서 1위를 기록한 것. 뒤이어 2017년에는 국제림프절전이검출대회(CAMELYON)까지 휩쓰는 등 토종 AI 기술의 우수함을 마음껏 뽐냈다. 구글, 마이크로소프트, IBM, 하버드 의대 등 쟁쟁한 경쟁자를 제치고 얻은 뜻깊은 성과다.
“간단하게 설명드리자면, 조직 검사를 한 후의 영상을 바탕으로 암을 검출하는 대회입니다. 이를 ‘병리 영상’이라 하는데, 조직 슬라이드 영상 하나의 사이즈가 영화 한 편의 크기(3~5GB) 수준이죠. 그만큼 다양한 정보들이 들어있는데, 이를 잘 분석해 암을 최종적으로 확진하고 치료 방법 등을 결정하게 되므로 정확한 판단이 필요합니다.”
이는 의료 분야에 있어 디지털화가 그만큼 활발하게 진행되고 있다는 의미이기도 하다. 지금껏 조직 병리 영상은 현미경을 통해 사람이 직접 눈으로 보고 판독하곤 했지만, 이제는 AI를 바탕으로 심층적인 분석이 가능하다는 것.
“의료데이터는 각 기기나 위치(site)에 따라 다양한 특성을 가집니다. 이러한 각각의 특성을 적절히 반영해 비뚤림(bias,어떤 결과를 분석할 때, 오류가 발생해 알아보고자 한 결과의 참값을 벗어나는 것) 없는 결괏값을 도출해 내는 기술이 매우 중요하죠. 저희는 기술적으로 이를 해결함으로써 관련 대회에서 좋은 성과를 거둘 수 있었습니다.”
팽 이사는 이어 “단지 기술만이 전부는 아니다”라며 “AI 개발에 있어 기술만큼 중요한 것이 있다”고 덧붙였다. 바로 데이터다.
“좋은 AI를 개발하기 위해서는 좋은 데이터가 필수적입니다. 여기서 좋은 데이터라 함은 상황과 목적에 맞는 잘 큐레이션(curation) 된 데이터를 의미하죠. 저희는 단지 좋은 기술력에 머무르지 않고, 복잡한 의료데이터를 어떻게 큐레이션 해야 좋을지에 대해 각 분야의 전문의들로 구성된 내부 의학팀뿐만 아니라 많은 의사들과 의견 교환을 꾸준히 하고 있습니다.”

“암 치료 넘어 진정한 AI 헬스케어 이룰 것”

이렇게 지속적인 노력의 결과, 루닛은 AI 활용 암 치료의 선구자로 인정받고 있다. 루닛 인사이트(Lunit INSIGHT MMG/CXR)라는 최신 AI 제품을 활용해 유방암은 물론 다양한 병변들을 빠르고 정확하게 검출할 수 있다는 것이 팽 이사의 설명.
“기존의 흉부 X-레이 또는 유방촬영술 영상이 주어졌을 때, 루닛 인사이트가 이를 분석해 히트맵(heatmap) 형태로 병의 유무 및 위치를 표시해줍니다. 현재 병원 내 영상 전송 시스템(PACS)과 통합해 의료 현장에서 검증을 진행하고 있으며, 관련 피드백을 통해 시스템을 다듬는 중이죠. 이를 통해 의사들이 효율적이고 정확하게 판독할 수 있도록 도움을 줄 수 있습니다.”
여기서 끝이 아니다. 암을 정복하기 위한 루닛의 발걸음은 이어진다. 암의 ‘진단’에 머무르지 않고, 확진된 환자에게는 맞춤형 치료법을 제시하는 AI를 개발하고 있는 것. 팽 이사는 “진단과 치료라는 두 개의 파트를 잘 융합해 암 정복이라는 최종적인 목표를 달성하는 것이 우리 회사의 비전”이라고 밝혔다.
이러한 루닛의 시도는 점차 꽃을 피워가고 있다. 지난 2017년 글로벌 시장조사기관 CB인사이트가 선정한 ‘전 세계 AI 100대 스타트업’에 한국 기업으로는 유일하게 이름을 올리는가 하면, 최근에는 국내외 7개 기관 투자자로부터 300억 원 규모의 시리즈C 투자 유치에 성공했다. 이를 포함한 지금까지의 누적 투자금액은 580억 원으로서, 그 저력을 인정받은 결과다. 팽 이사는 마지막으로 AI와 함께 하는 진정한 헬스케어에 대해 강조하며 이야기를 마쳤다.
“현재는 암에 포커스를 맞추고 있지만, 저희가 만들어 나가고자 하는 AI 의료 시스템은 좀 더 근본적인 헬스케어를 지향하고 있습니다. AI를 통해 정확하게 병을 조기에 찾아내고, 불필요한 치료 및 조직 검사를 피할 수 있게 하며, 확진된 경우에도 환자가 고통받지 않고 가장 효과적으로 치료받는 방향을 제시하고자 합니다.”

헬스케어 시장은 시간이 지날수록 인류의 건강을 위한 욕구는 점점 더 커지고 있기 때문에 무한한 확장중이다.

국내에서도 정부 지원등을 통한 여러 사업 분야에서 기술 계발등의 노력을 하고 있다.

장 줄기 세포 유전자와 결장암
Intestinal stem cell genes may link dietary fat and colon cancer

새 연구가 장 줄기 세포(Intestinal stem cell)의 거동과 고지방 식이 사이의 연관성을 제시했다.   그 연구는 지방을 태우는 것을 돕는 것으로 보이는 두 가지 유전자가 결장암(colon cancer)에서 역할을 할지도 모른다고 제시하고 있다.

과학자들은 내장에 너무 많은 식이 지방이 있을 때, 줄기 세포 수가 증가해서 결장암에 대해 더 취약해진다는 것을 보인 바 있기 때문에, 이 연구 결과는 중요하다.

사람은 피부 세포를 잃는 것처럼, 자연적으로 매일 수백만 개의 내장 세포를 잃는다. 내장 세포는 계속해서 새로 만들어져 내장의 안벽을 지속적으로 교체하지만, 줄기 세포의 기능에 이상이 생기면 결장암으로 이어질 수 있다.

최근 연구에 따르면, 내장 줄기 세포는 고지방 “서양식” 식사를 하는 동물에서 늘어날 수 있는데, 이는 그러한 식이로 인한 암 위험성의 증가를 잠재적으로 설명해준다.

그 연구자들은 최근에 두 가지 유전자(HNF4A와 HNF4G)가 함께 작용해서, 내장 내벽의 적절한 기능을 촉진한다는 것을 밝혔다. 이번 연구에서 그들은 이들 유전자들을 비활성화시켰을 때, 쥐가 내장 줄기 세포를 잃는다는 것을 보였다. 이 결과는 그 유전자들이 중요하다는 것을 보여준다. 그들은 그 유전자들이 지방을 태우는 것을 도와 에너지를 제공한다고 생각하고 있다.

이 연구는 세포가 지방을 소비하는 방식과 유전자들이 쥐의 내장에 있는 줄기세포의 거동을 조절하는 방식 사이에 새로운 연관성을 보여준다.

그 두 가지 유전자들이 고지방 식이 중에 줄기 세포의 수와 암 위험성을 바꾸는지에 대한 더 많은 연구가 필요할 것이다.

점차 이런 세포기술력이 발전하면서 치료가 힘든 암들의 정복이 멀지 않았다.

일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다.

이는 세월이 흘렀음에도 우리나라 부동산시장에 반면교사가 되고 있다.

일본은 1990년대 이후 부동산 거품이 꺼지면서 물가가 0%대로 폭락했고,가계 소비와 기업 투자가 극도로 위축되었다.

여기에 고령화,인구 감소 등과 같은 구조적 요인들이 경제 회복의 발목을 잡으면서 일본 경제는 장기적인 침체 상태에 빠져들었다.

`잃어버린 10년`이라 불리는 과거 일본의 장기 불황은,가계소득이 정체 된 상황에서 빚만 쌓이다 보니 소비를 줄이게 되고,여기에 저출산,고령화 

현상과 맞물려 잠재 성장률까지 떨어진 우리나라의 현재 상황과 다르지 않다. 우리나라의 미래는 일본의 과거를 잘 살펴보면 답을 찾을 수 있다.

일본은 지금 민간임대 활성화 과정

일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다. 이는 여전히 우리나라 부동산 시장에 반면교사가 되고 있다.

우리나라 부동산시장은 일본의 사례를 그대로 따라가고 있다고 해도 과언이 아니다.

이런 점에서 현재 일본 부동산시장에서 나타나고 있는 임대   주택 활성화 및 도심 집값 상승 현상이 우리나라에서도 일반화될 것이라는 분석이다.

현 일본 부동산시장은 역세권을 중심으로 한 민간 임대가 활성화 되어있다. 지난 1980년대 말의 버블기와는 전혀 다른 모습이다.

버블기에는 땅과 건물을 매매하는 데 초점이 맞추어져 있었다. 하지만 최근 일본 부동산은 투자 펀드를 포함한 여러 회사가 컨소시엄 형태로 

주상복합단지 개발 프로젝트에 참여해 사무실과 상점,아파트를 빌려주고 임대 수익을 올리는 방식으로 바뀌었다. 즉 일본은 현재 민간 임대가 활성

화되는 과정에 있는 것이다.

여기에는 일본 정부의 역할이 컸다. 토지에 대해 고정자산세(토지,가옥 등의 고정자산에 부과하는 지방세)를 부과할 때 건물이 있으면 세금을 낮췄으며,그 건물이 임대 주택일 경우 직접 거주 주택에 비해 세금을 30%가량 낮게 받는 세제 혜택을 주었다. 우리나라도 일본의 전철을 밟아가고 있다.

일본의 경제 침체가 가져온 임대 시장 활성화

`이제 부동산으로 대박날 일은 없습니다. 하지만 원룸맨션,오피스 등 수익 형 상품에 투자한다면 은행 예금보다 훨씬 높은 수익을 거둘 수는 있습니다.` 1991년부터 2014년 말까지 도쿄,오사카 등 일본의 6개 대도시 땅값 중 상업용지는 85.2%,주택용지는 64.0% 하락했다.

부동산 가격 폭락은 개별 경제 주체에게는 재앙이었다. 대출을 많이 받아 부동산을 구입했던 개인은 신용불량자로 전락했다.

본업보다 부동산에 과다하게 투자했던 기업들은 대부분 도산했다.`부동산 불패신화`에 취해 부동산 가격의 120%까지 대출해준 은행들도 무더기 퇴출되었다. 일본 정부는 뒤늦게 경기부양에 나셨지만 한번 뒷걸음질 친 경기는 꼼짝도 하지 않았다. 일본 은행도 금리를 다시 `0%`수준으로 내렸지만 부동산 가격 폭락을 되돌리기에는 역부족이었다. 이처럼 부동산 버블 붕괴는 일본의 `잃어버린 10년`이라는 장기 불황을 야기했지만 경제적,사회적 차원에서는 긍정적인 측면도 있었다. 임대 시장이 크게 활성화되었다는 점이다.

일본 부동산 시장의 침체는 이어지고 있지만 부동산 상품을 기웃거리는 부동 자금은 여전히 많다. 이들이 관심을 가지는 투자처는 원램,상가,오피스 등 수익 형 부동산이다. 주식 등 다른 위험 자산보다 안전하면서 시중은행 예금금리의 몇십 배 이상의 수익을 거둘 수 있다는 매력 때문이다.

버블 붕괴 이후 집에 대한 개념이 `보유`에서 `임차`로 변하고 있다는 점도 수익형 상품의 몸값을 높이는 중요 요인이다.

일본 도심 역세권 임대맨션의 놀라운 수익률

일본 부동산 시장을 살펴보면 신도시나 도시 외곽지역보다 도심지역 부동산이 강세를 띠고 있다. 특히 최근 도심재생사업으로 개발된 도심 복합 단지들이 높은 가치를 보이고 있다.롯폰기힐스나 미드타운,마루노우치 등 도심권 재개발 복합단지들이 일본의 부동산시장 가격을 주도하고 있다.

특히 일본은 도시재생사업을 추진해 오피스단지를 조성했다. 도쿄 시내 오피스시장이 성장하면서 대형 오피스 지역을 중심으로 임대주택 사업이 크게 확대되기 시작했다. 도심 주요 역세권 지역의 임대맨션시장은 최근 10년간 연평균 9.3%의 수익률을 기록했다.

도심 주요 역세권 지역의 임대맨션시장은 최근 10년간 연평균 9.3%의 수익률을 기록했다. 역세권 이외의 맨션 임대 수익 역시 평균 5~7%대다. 일본의 1년 정기얘금 금리가 연1%대인 점을 감안하면 엄청나게 높은 수익률이다.

일본 통계국에 따르면 2008년 말 기준 전국 주택 5,759만 가구중 임대주택은 1,774만 가구로 집계되었다. 전체 가구 중 임대주택 비중이 30%가 넘는 셈이다. 부동산 투자에 대한 기대 수익은 크게 떨어졌지만 버블 붕괴 후 주거의 개념이 임대로 바뀌면서 임대형 상품 수요는 오히려 늘어났다.

도쿄 역세권 내의 원룸맨션은 젊은 직장인과 신혼부부 등을 중심으로 수요가 활발해 공실률이 거의 없기 때문에 은행만큼 안전한 투자처라는 인식이 강하다.

굴지의 미쓰이부동산도 임대 사업 확대에서 비롯되었다.

미쓰이부동산은 2000년대 들어 급성장한 일본의 종합부동산기업 1위 업체다. 종합부동산기업은 자본력을 갖추고 부동산 개발,분양,중개,임대,관리,유통 등 주택과 부동산 관련 서비스를 제공하는 부동산 전문기업을 말한다. 우리나라에서는 생소한 개념이지만 일본에서는 1990년대 중반부터 전문화되기 시작해 현재 매출 규모가 `제네콘`이라 불리는 종합 건설업체를 능가하고 있다.

위의 사례를 일본의 부동산 시장의 역사와 현재 진행 상황을 적었는데 부동산 전문가들도 흔히 한국의 부동산 시장을 예측할 때 일본의 경우를 비교하는 경우가 많다.100%한국의 부동산 상황이 일본과 동일하게 진행된다고 말할 수는 없겠지만 어느 정도는 일본의 부동산 시장을 통해서 미래를 예측하고 준비한다면 부동산 투자로 성공할 확률을 높을 것이라 판단된다.

일본의 사례를 꼼꼼히 살펴보고 앞으로 부동산 투자 판단에 참고하여 미래를 준비하길 바란다.

왜 월세가 답일까?

부동산 시장의 투자 트렌드는 땅에서 시작해 아파트, 그리고 재개발,재건축 아파트 순으로 그 흐름이 바뀌어왔다.지금의 베이비 붐 세대(1950~1960)를 생각해보자. 그들이 20대였을 때는 집을 지을 땅이 필요했다.그 이후 새집을 구입할 수 있는 여유가 생겼을 때는 아파트 투자가 집중적으로 이루어졌다.특히 당시에는 4인가족 혹은 노부모를 모시고 사는 대가족이 일반적이었기 때문에 대형 평수에 대한 선호도가 높았다.그렇게 아파트들이 대거 들어섰고,시간이 흐르자 재개발,재건축에 대한 기대감이 높아지면서 투자상품 1순위로 떠올랐다.현재 대부분의 베이비 부머들은 이미 직장을 떠났거나 퇴직을 앞두고 있다.그럼 그들은 이제 어디로 갈까?

노후에 대한 불안감이 커지고 있다.

우리나라 베이비붐 세대가 700만 명이라고 합니다. 전체 인구가 5천만 명 정도니깐 그리 크게 다가오지 안흘 수도 있습니다. 하지만 전체 인구 중에서 영유아,학생,노인을 제외하고 생산 능력이 있는 경제 활동인구를 측정해보면 약2천만~2천5백만명 정도라고 합니다. 20대는 집을 살 만한 여유가 없으니 최소 30대 이상 50대까지의 인구를 놓고 봐야 하는데,그렇게 봤을 때 700만은 어마어마한 수치입니다.이 사람들은 부모를 모시고 사는 마지막 세대이자 자식들이 모시지 않은 마지막 세대라고 합니다.노후에 대한 불안감이 클 수밖에 없고 이를 준비할 시간은 없습니다. 그렇기 때문에 당장 생활비를 벌 수 있는 수익 구조가 필요한 것입니다.

이게 바로 앞으로 부동산시장이 나아가야 할 곳, 마지막 종착점이다. 이는 비단 베이비붐 세대만의 이야기가 아니다.고령화 시대,국민연금,노후불안 등이 개인의 문제를 넘어 사회적 문제로 확산 되면서 현재20~30대의 젊은 층들에게도 노후대비의 심각성이 대두되고 있다. 평균수명이 길어진 만큼 고용 불안이 커졌기 때문에 노후에 대한 걱정에서 자유로울 수 없는 것이다.

사실 요즘 대기업에서는 임원이 되는 것보다 정년을 채우는 것이 더 힘들다는 이야기가 있다. 일하는 기간은 줄어들고,은퇴 이후의 시간은 점점 더 길어지고 있다는 뜻이다. 실제로 은퇴를 하고 나면 살아온 만큼 앞으로 더 살아야 하는데 수익은 마땅치 않으니 세대롤 막론하고 노후가 걱정될 수밖에 없다.

노후준비의 답은?

그렇다면 은퇴 이후 노후를 어떻게 준비해야 할까?우선 연금등의 금융상품은 어떨지 생각해보자. 이 같은 상품은 `매달 얼마를 불입하고 언제부터 매달 얼마를 받는다`라는 방식이다.`지금부터 꼬박꼬박 일정 금액을 불입해서 향후 누후 때 고정적으로 수입이 들어온다면 안전하지 않을까?라고 생각할 수 있다. 하지만 우리는 물가 상승률을 고려해야 한다. 금융상품은 물가 상승에 따른 금액 변동 없이 처음 정해진 금액을 계속 받는 것이다. 그런데 과연 이다음 10년 후,20년 후,30년 후에 돈의 가치가 그대로일까?그렇지 않다는 건 누구나 다 아는 사실이다.더군다나 일할 수 없게 된 시점에 물가 사승이 일어난다면 생활은 더욱 궁핍해질 것이다. 안정적인 노후를 위해서는 매월 받는 금액이 물가 상승만큼 높아져야 한다.

이런 위험서은 금융상품에만 있는 것이 아니다.은퇴자들이 노후대비로 쉽게 선택하는 치킨집,커피전문점 등의 사업은 더 위험할 뿐이다. 반면 수익형 부동산은 물가 상승률에 따라 그 가치가 달라진다. 가치가 업그레이드된다는 말이다. 땅의 가치가 높아지면 당연히 건물의 시세도 높아지고,월세 역시 물가 사승률에 따라 높아진다. 그렇기 때문에 안정적인 노후생활을 위해 수익형 부동산의 월세를 주목하라는 것이다.

생활고에 시달리는 노후,이대로는 안 된다

노년층의 소득 하락이 사회적 문제로 대두되고 있다. 생활고와 건강 악화로 동반자살을 시도하는 노부부도 증가하는 추세다.불안한 노후는 노인들뿐만 아니라 젊은층들의 숙제이기도 하다. 이처럼 우리의 노후가 불안한 이유는 은퇴 후를 대비한 뚜렷한 계획이 세워져 있지 않기 때문이다.

자녀교육비에 내 집 마련 대출금 이자 상환은커녕 매년 치솟는 전세금 추가 마련에 노후대비는 엄두도 못 내고 있는 게 대한민국30~40대의 현실이다.하지만 우리는 그 현실에서 벗어나야 한다.지금부터라도 서둘러 노후를 준비하지 않는다면 은퇴 후의 삶은 자칫 재앙이 될 수도 있다.

늦어지는 결혼,빨라지는 은퇴

은퇴는 일정 나이가 되어 회사ㅔ서 물러나거나 사회활동에서 손을 떼고 한가히 지내는 생활을 의미한다. 달리 표현하면 사회적 역할을 가지지 않는 여유로운 삶이다. 격동의 시기를 지내왔고, 노후 준비가 잘 되어 있는 사람들은 노동과 책임에서 벗어난 은퇴가 반갑고 여유로울 수 있다. 반면 은퇴 후 생계비가 준비되어 있지 않은 사람들에게 은퇴는 곧 힘겨운 삶의 시작이 될 수 있다.

사정이 이렇다 보니 은퇴 이후에도 경제활동을 지속적으로 희망하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 오히려 조기 은퇴자가 증가하고 있는 게 현실이다. 이에 따라 생활고에 시달리며 노후를 보내는 사람들이 늘고 있다. 특히 결혼 시기가 늦어지면서 자녀가 분가하기전에 은퇴를 맞는 경우가 많아 노후 부담은 더욱 커지고 있다.

결혼과 함께 출산이 늦어지면서 자녀가 대학을 졸업하기 전에 정년퇴직을 하는 사람도 많다. 우리나라 여성은 평균적으로 28.7세에 결혼해서 299.9세에 첫째 아이를 낳고 31.6세에 둘째를 낳는다고 한다. 결혼할 때 남성의 나이가 3살 정도 많다는 점을 감안하면, 둘째를 출산할 때쯤이면 남편의 나이가 이미 서른 중반을 훌쩍 넘어선다. 그런데 중요한 사실은 현실은 이보다 더 느릴 수도 있다는 것이다

이렇게 되면 부모의 은퇴 시기와 자녀의 대학 재학 시기가 겹치게 된다.우리나라 근로자들이 주된 일자리에서 퇴직하는 평균 연령이 54세라고 하니 자녀가 한창 대학에 다닐 시기다. 다른 일자리를 얻는다고 하더라도 소득이 예전만 못한 경우가 많기 때문에 자녀 대학 등록금을 감당하려면 어쩔 수 없이 퇴직금이나 노후자금을 혈어 쓸 수밖에 없다.

건축법과 건축허가권

많은 사람들이 숙박업소 사업에 관심을 갖는다. 숙박업소 같은 경우 기존에는 숙박업이 가능했으나 이제는 안 되는 지역이 많다. 그렇게 되면 정말이지 허가권에 관해서는 상당히 예민할 것이다. 숙박업소는 강제집행도 쉽지 않을 뿐더러 엄청난 이사비가 든다. 창문이 작아 이삿짐을 나르는 것도 쉽지 않으며, 방이 많고 전체 면적이 크기 때문에 여간 까다로운 게 아니다. 무엇보다 허가권이 가장 중요하므로 입차하기 전 허가권 문제는 꼭 짚어보고 들어가야 한다. 상가 입찰하기 전 시,군청에 연락을 하여 미리 알아보는 것도 많은 도움이 된다.

이 외에도 공사가 중단된 건물 이라든지 전 땅 주인이 받아놓은 허가권 이라든지 여러 가지 문제가 있는 경우가 많다. 공사나 전 주인의 땅 허가권 또한 전 소유자나 전 임차인과 허가권을 취득할 수는 없다. 영업허가권을 양도받아야지, 막무가내로 허가권을 취득할 수는 없다. 영업허가권을 잘못 인식하고 입찰하다가는 배보다 배꼽이 커지는 경우도 종종 있다.

건축 허가권을 넘겨주지 않을 때

건물을 짓기 위해서는 `건축허가권`을 발급받아야 한다. 허가를 받아 건축하는데 도중에 건축주가 변경되는 겨우가 이싸. 이런 경우 건축허가권을 양수 받아야 한다. 하지만 건축 중이던 건물이 경매로 넘어가거나 건축주가 채무를 감당하지 못하여 빚쟁이 신세로 잠적한 경우 건축주명의변경동의서를 못 써주기도 한다. 이런 상황을 약점으로 이용하여 거액을 요구하는 건축주까지 있어 종종 문제가 발생한다.이런 일을 막기 위해 대법원에서는 경매로 취득한 경우 특별히 건축주명의변경을 할 수 있도록 판례로 지정해두었다. 건축허가권은 허가받는 사람과 협상을 해서 양수 받는 것이 제일 좋은 방법이지만 협상이 잘 안될 때는 건축주명의변경을 신청하면 된다(단,건축 중인 건물까지 취득한 경우에 한한다)

상가의 제대로 된 수익은 3층부터다

부동산경매가 대중화되면서 많은 사람들이 전업투자에 대해 관심을 보인다. 사회 초년생부터 주부, 은퇴를 앞둔 직장인까지 다양한 사람들이 선호하는 이유는 특별한 자격증이 없이도 누구나 할 수 있다는 것과 경매투자로 적게는 몇 백만 원부터 많게는 수 억 원까지 수익을 낼 수 있다는 점이다. 다른 이의 성공담으로 월급쟁이였던 자신을 다시 한 번 돌아보고 부동산경매에 대한 긍정적인 생각을 갖게 되는 것이다.

하지만 이것은 그저 경매의 긍정적인 축면만 봤을 때이다. 사실 아파트 한 채를 매도하기까지는 시간과 돈 그리고 수많은 노력과 경험이 필요하다.이것들을 갖춰야만 꾸준한 투자를 해나갈 수 있다. 낙찰 받고 싶은 물건은 다 받을 수 있고 꾸준한 수익을 낼 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 경우가 대부분이다. 아무런 계획 없이 전업투자를 시작한 사람은 100명 중에 5명도 살아남기 힘들다. 왜 포기할 수밖에 없는 것일까?

가장 큰 이유는 매달 들어오는 고정 수입을 만들지 못하기 때문이다. 매달 일정한 지출이 있기 마련인데 고정적인 수입이 없다보면 투자를 위해 준비해두었던 종자돈이 줄어들 수밖에 없다.낙찰을 받으면 매도까지 최소 3개월에서 길게는 몇 년이 걸리는 경우가 다반사인데 기약 없이 기다리는 것 또한 쉬운 일이 아니다. 그래서 필자는 전업투자자를 염두에 두고 있는 사람들에게 주거용 물건으로 단기간에 사고파는 전략보다는 매월 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 수익형 부동산을 추천한다. 수익형 부동산으로는 다 가구나 근린주택,근린시설 등 여러 종류 중에서 나는 근린상가를 좋아한다.

사람들이 많이 오해하는 것 중 하나는 건물 1층에 좋은 업종이 영업하고 있을 경우에만 좋은 건물로 생각하는 것이다. 그러다보니 1층에 유명커피숍이 있으면 거의 시세와 같은 높은 수준으로 낙찰되기도 한다. 유명 커피숍 및 체인점에 현혹되어 경매의 장점을 살리지 못한 사례들이 많다.

그런데 프랜차이즈는 1층에만 있는것이 아니다. 오히려 1층의 프랜차이즈보다 고층에 있는 프랜차이즈를 선호하는 편이다. 고층에 있는 프랜차이즈 중에서 대표적인 것이 바로 영어학원이다. 영어학원을 선호하는 이유는 여러 가지가 있는데, 우리나라 사람들은 아이,어른 할 것없이 영어를 곡 배워야 하나는 생각을 갖고 있기에 수요층이 두텁다는 부분이다. 그래서 영어학원의 몸집은 점점 커지고 전문적으로 영어를 가르치는 학원들도 많아졌다.일반적으로 프랜차이즈 영어학원들의 평균 면적이 250평인 대형 학원인 경우가 많으며,교육프로그램이 체계적으로 되어 있어 많은 학부모들이 선호하는 편이다. 대형 어학원이 입점한다면 그 건물은 어떻게 될까? 자연적으로 건물 가치가 상승할 뿐 아니라 주위 상가 점포도 학원으로 채워질 확률이 높다.

경매 물건검색 요령

많은 투자자들이 수익형 부동산인 상가가 좋다는 것은 알고 있다. 하지만 상가의 경우 주거용과 다르게 공실의 위험도가 높아 한편으로 꺼리는 것이 사실이다. 하지만 상가를 보든 정확한 안목이 있다면 전혀 문제될 것이 없다.안목이란 특별한 것이 아니다.이 위치에는 어떤 업종이 들어가야 좋을지를 생각하고, 남들이 다 볼 수 있는 시각보다 조금만 더 멀리 볼 수 있다면 족하다.

경매 상가에 투자하다.

많은 분들이 상가는 왠지 엄청 비쌀 것 같고 악덕 임차인이 들어올 것 같다고들 이야기한다. 사람은 보호 본능 때문에라도 긍정적인 생각보다 안좋은 방향으로 생각하는 경향이 있다.사람은 보호 본능 때문에라도 긍정적인 생각보다 안좋은 방향으로 생각하는 경향이 있다.그런데 상가 가격이 저렴하며,장사수완까지 갖춘 임차인이 들어와 건물 가치를 상승시켜준다면 어떻게 되겠는가?수익형 부동산에는 여러 종류가 있는데 그 중에서 상가는 아파트나 원룸 월세를 받는 것과는 또 다른 매력이 있다.

1)상가임차인은 입주 시 투자한 인테리어 비용이 이써서 한번 계약하면 오래 유지하는 편이다.(아파트나 원룸 같은 경우 1년에 한 번씩 바뀌는 경우가 많다.)

2)상가 같은 경우 주인이 임차인에게 따로 해줄 게 없다.

(아파트나 원룸 같은 경우 세입자가 입주 시 기본적으로 도배나 장판을 해줘야 한다.)

3)아파트,원룸 같은 경우 대부분 세입자가 갑의 위치에 있지만 상가 같은 경우는 건물주가 갑인 경우가 대부분이다. 권리금이 형성되어 있기 때문이다.

4)임대료 차이가 많이 난다.

(아파트처럼 주거형 건물의 경우 월세에서 대출이자를 뺀 나머지 잉여금이 얼마 안 된다.하지만 상가의 경우 수익률은 주거형 건물에 비해 높은 편이다.)

이런 이유로 수익형 부동산으로 상가가 단연 으뜸 대상이다. 사실 상가는 누구 에게나 충분히 매력 있는 투자처이다.

은행에 맡기는 것보다 부동산 수익이 훨씬 높다

최근 은행 금리는 제로 금리에 가깝다는 말이 많다.예금이나 적금을 한다고 하면 마이너스도 나올  수 있을 정도의 저금리 시대에 살고 있는데 은행에 1억 원을 예치 하더라도 한 달 이자는 고작 20만 원 수준이다.이런 시기에 1억 원을 예치할 것인지 아니면 임대 수익이 나오는 부동산을 매입할 것인지 신중히 생각해봐야 한다.

경매 투자를 하면서 상가는 큰 수익을 준 물건들이 많이 있었는데, 상가의 종류는 근린시설이나 근린주택,상가주택처럼 여러 형태가 있는데, 이러한 것들은 가격이 높은 편이어서 종자돈이 없으면 접근하기가 쉬운 물건들은 아니다.그래서 투자 초보자라면 이런 물건들보다 각 호수로 하나씩 나뉘어 있는 근린상가로 알아보길 추천한다.상가는 아무래도 낯선 분야이므로 잘 아는 곳을 중심으로 찾아보면 좋은데 마음에 딱 드는 상가를 찾는 일은 쉽지 않을 것이다.수도권만큼 지방의 낙찰가도 매우 과열 분위기가 있기 때문에 남들이 봤을때도 월세 수익이 좋을 만한 곳들은 경쟁이 치열하다.그래서 경쟁자들과 조금 다른 시선으로 물건을 바라보기를 바라며 유찰되자 않았더라도 수익이 나는 물건을 찾고 나의 투자금이 많이 묶이지 않는 곳,공실의 위험이 최대한 없는곳등 더 발품을 팔아가며 꼼꼼히 체크하여 상가 투자에 임해야 한다.

상가 임장 방법

수익형 부동산 하면 상가가 가장 먼저 떠오를 것이다. 누구나 목 좋은 상가를 보면 `나도 저런 건물 하나 있으면 평생 먹고 사는 데 지장이 없을 텐데`하는 부러움에 사로잡히곤 한다. 더군다나 지금은 대한민국 역사상 최저금리 시대이기에 더욱 그런 생각이 들 것이다. 적금 이율은 뚝뚝 떨어지고 덩달아 대출이자 또한 낮아지니 많은 사람들이 수익형 부동산인 상가에 눈을 돌리기 시작한 것이다. 겉보기에 괜찮은 물건은 과열 증상까지 나타나고 있다.이에 상가에 접근할 때 필수적으로 챙겨야 할 점들을 알아보겠다.

1.그 지역 전체 상권이 살아있는지 체크한다.

상권이 A급,B급,C급이 있다면 내가 들어갈 위치가 어디 인지를 알아봐야 한다. 유동인구가 없는 곳은 들어올 수 있는 점포가 한정되어 있기 때문에 공실률이 높으며, 1~2년이 지나도 임차인이 들어오지 않은 경우가 있다.

2.프렌차이즈 업종인지 확인한다.

프랜차이즈 업종은 한번 들어오면 나가기가 쉽지 않다. 또한 프랜차이즈 점포는 입점할 때 비교적 많은 시간이 걸리는데, 본사에서 적절한 평형부터 입주분석, 주변세대 등 많은 것을 곰꼼하게 체크하기 때문이다. 입점할 때 오랜 시간이 걸리는 대신 한번 입점하면 금방 나가지 않고 영업을 유지하여 재계약할 확률이 높다.

3.상가 관리비를 체크한다.

상가 임장  시 관리비 연체 여부는 꼭 확인해야 한다. 상가 같은 경우 관리비가 몇 백만 원부터 수천만 원까지 밀려 있는 경우가 많다, 상가 임차인들은 관리비에 상당히 민감한 반응을 보이곤 한다.생각지도 않게 관리비가 많이 나오는 곳이 있으며, 생각보다 적게 나오는 곳도 종종 있기 때문이다. 낙찰자 입장에서는 공실일 때 이자비용과 관리비도 함께 생각해야 한다.

4.해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아본다.

내가 입찰할 물건만 공실이 없다고 좋은 것은 아니다. 기존의 임차인이 장사수완이 좋아 장사가 잘 된다고 생각해보자. 그 임차인의 경우 다른 지역으로 옮겨서 다시 장사하기란 쉽지 않다. 그렇다면 현재 상가 주변에서 장사를 해야 할 것인데, 주위에 공실이 많다면 그곳으로 쉽게 이전할 확률이 매우 높다. 반대로 공실이 없다면 임차인은 낙찰자와 재계약할 확률이 높아진다.

5.기존 임차인의 재계약 여부를 알아본다.

임장 시 임차인과 재계약 여부를 알아보는 것이 좋다. 하지만 입찰할 때에는 임차인이 재계약을 하지 않을 것이라 계산을 하고 입찰에 임하는 것이 좋다. 왜냐하면 낙찰 받은 후 재계약 의사를 물어보면 무리하게 보증금을 내려 달라는 이야기를 많이 하기 때문이다. 여튼 재계약 의사를 비춘다는 것은 긍정적이다.

6.바닥권리금이 어느 정도 있는지 알아본다.

바닥권리금은 말 그대로 상권과 입지를 말하는 것이다. 그만큼 입지가 좋기에 바닥권리금이 있는 것이다. 이런 곳은 당연히 낙찰가가 높다. 그래서 입찰 전에 현 임차인에게 권리금이 있는지, 있다면 어느 정도인지 파악하는 것도 중요하다.

7.보증금과 임대료를 알아본다.

아파트 임대 가격을 쉽게 파악할 수 있다. 서로 차이가 난다 해도 크게 다르지 않다. 반면에 상가는 바로 옆 건물이어도 보증금과 임대료가 많은 차이를 보이곤 한다. 보증금과 임대료는 최소한 3곳 이상의 부동산중개업소를 다니며 확인하는 것이 좋다.

8.상가 주변 세대에 관해 알아본다.

상권 분석의 연장선이다. 주변 세대와 그 인구의 이동 경로가 중요하다. 흘러가는 상권인지, 소비하는 상권인지를 파악해야 한다. 사람들이 바쁘게 지나가는 상권이 있는 반면 사람들이 그 자리에 머물러 소비를 하는 곳이 있다. 사람들의 이동경로와 배후 단지가 얼마나 되는지 알아보아야 한다.

아파트는 일반 거래 뿐만이 아니라 경매 시장에서도 인기 있는 매물이다.

아파트를 낙찰 받기 위한 요령을 단계별로 알아보겠다.

1.정확한 시세를 파악해야 한다.

아파트 시세 파악을 할 때에는 해당 동의 시세를 파악해야 한다.같은 아파트라고 해서 시세가 동일하지 않기 때문이다.전망이 더 좋은 층,소음이 나지 않는 동이 있기에 입주민들이 선호하는 동이 어딘지 확실히 알아본 후 입찰에 참가한다면 다른 이들보다 차별화된 투자가 가능하다.

2.대형평형을 공략하라

경쟁자가 많은 중소형 아파트보다는 대형 평형을 공략하는 것이 낙찰 받기가 수월하다.중소형 같은 경우 전셋값이 많이 상승하다보니,낙찰을 받은 후 전세를 내주고 2년 뒤에 시세차익을 보고 매도를 하는 전세투자가 많아 낙찰 받기가 더 힘들어진 것이 사실이다.반면에 대형평형은 투자금이 많이 묶이기 때문에 전세 투자가 사실상 불가능하다. 따라서 경매에서 수요가 풍부한 대형 평형을 고르는 것도 한 방법이다.

3.로얄층보다는 저층이나 꼭대기층을 공략하라.

내게 좋아 보이면 다른 사람들에게도 좋아 보이는 법이다.내가 직접 거주하기 위해서 경매에 입찰하는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우에는 굳이 좋은 동,좋은 층수에 많은 경쟁자들과 다투며 입찰할 필요는 없다. 선호하지 않는 동이라고 해서 매도가 안 되는 것은 아니기 때문이다.이런 경우 다른 곳보다 조금은 저렴하게 낙찰을 받아,저렴하게 매도를 하면 더욱 빠른 속도로 매도가 되기도 한다.

4.부동산 거품이 꺼진 곳을 공략하라.

예전에는 분양권 만으로 많은 수익을 거둬들이는 때가 있었다. 어떤 경우든지 처음 시작하는 사람은 많은 수익을 내는 반면 시간이 지날수록 뒤에 들어간 사람은 수익이 점점 줄어든다.수익을 냈다는 달콤한 말만 듣고 묻지마 투자를 하다보니,주변 시세보다 높은 가격으로 분양 받는 사람이 많아지게 되었고, 거품이 꺼지자 가격이 폭락한 아파트까지 생겨났다. 8억 원 아파트가 반 토막 가까이 떨어져 5억 원대까지 거래되기 시작했고, 많은 아파트가 한 번도 손바뀜이 되지도 못한 채 경매로 나오곤 한다.

묻지마 투자로 분양을 받은 사람들에게는 힘든 시간이 되겠지만, 투자자의 입장에서는 또 다른 기회가 된다. 한 번에 많은 매물이 쏟아지면 누구든 입찰하기 꺼려하기 때문이다. 매물이 많이 나오니 매매 거래가 안 된다고 생각하기에 경쟁이 덜해진다. 하지만 이런 아파트라도 시세보다 저렴하게 매도할 경우 매매는 이뤄진다(대부분 매매가 되지 않는 원인은 가격에 있다).

5.거래가 안 되는 곳을 공략하라.

괜찮아 보이면서도 거래가 안 되는 곳은 여러 가지 이유가 있다. 대형평형,혐오시설,지하주차장과 엘리베이터의 연결이 안 되어 있는 경우,불난 집 등등. 흔히 경매 전문가들이 말하는 낙찰 받지 말아야 하는 케이스다. 하지만 이런 곳은 대책 없이 높은 가격에 낙찰 받을 경우 문제되는 것이지, 거래가 안 되는 이유를 알고 입찰하는 경우에는 문제될 것이 전혀 없다.그만큼 보수적으로 입찰가를 선정하여, 입찰을 하더라도 남들이 꺼려하는 만큼 저렴한 가격으로 공격하면 낙찰을 받을 수 있다(안 좋더라도 싸게 팔면 잘 팔린다).

6.꾸준히 입찰하라.

경매를 시작하는 사람들이 처음 입찰하는 대상은 대부분 아파트다. 초보자들이 아파트에 입찰하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 매매가 수월하기 때문에 쉽게 한 사이클을 경험해보기에 적당하기 때문이다. 그런데 아파트를 임장할 때 처음에 한 번만 꼼꼼히 해두면,같은 단지의 다른 물건이 나왔을 때 간단하게 입찰할 수 있다. 또한 꾸준히 입찰을 할 경우 생각지도 못한 저렴한 금액에 낙찰을 받는 경우가 종종 있다.

7.동료를 만들어 함께하라.

평소에 친분이 있는 사람들끼리 돈을 모아 투자를 하는 방법, 즉 공동투자이다. 예를 들어 1인당 5천만 원씩 4명이 한 조를 이루어 2억 원을 만든 뒤 각자 경매가 실시되는 법원에서 입찰하는 것이다. 여러 법원에서 경매가 진행되기에 4명이 각자 흩어져 입찰을 하는 방식이다. 이 경우 특수 물건보다는 아파트를 위주로 입찰하는 것이 좋다.

일을 하지 않아도 현금을 만들어내는 시스템 경매

한동안 이슈가 되었던 `연금복권`이라는 것에 관해 한 번씩 들어봤을 것이다. 이 복권에 당첨되면 당첨금을 일시불로 지급하지 않고, 한 달에 500만 원씩 20년 동안 지급하게 만들어졌다. 노후가 불안한 일반인에게 얼마나 꿈같은 일일까?

내가 부동산 경매에 입문하며 세웠던 목표 중 첫 번째는 가족들과 최대한 많은 시간을 보내는 것이었다.일을 핑계로 가족도 뒤로한 채 일,일,일에만 매달리는 것은 생각만 해도 너무나 끔찍했다.그래서 남들보다 빨리 경제적 자유를 얻어야 한다는 생각이 컸는데 그러기 위해서는 일을 하지 않아도 매달 월세가 나오는 수익형 부동산이 필요했다.굳이 내가 일하지 않아도 누군가 나를 위해 일을 해주고 꼬박꼬박 월급이 들어오는 그러한 시스템이 구축되면 좋겠다는 생각을 하곤 했다.

지금은 어느 정도 생각했던 목표를 이루었고 한 달, 한 달 힘들게 일을 하지 않아도 누군가가 돈을 벌어 통장에 입금을 해준다.참 신기하지 않은가?

내가 남들보다 이쪽 분야에 특별한 능력이 있다고 생각하지는 않는다.단지 남들보다 조금 더 빠르게 나의 삶에 대해서 생각했고 그것을 만들기 위해서 조금 더 노력 했다라는 정도가 차이일 것이다.

모든 직장인들이 일에 치이고 육아에 치이고 힘든 시간을 보내고 있겠지만 그래도 시간을 만들어서 직장 생활에서 벗어날 수 있는 그 어떤 것들이라도 미래를 위해  준비하고 노력하기를 바란다.

요즘같이 경매 과잉 시대에는 아파트를 낙찰 받는 것이 녹록치 않다.실수요자가 아닌 투자자 입장에서는 더욱더 그렇다.하지만 낙찰이 안 된다고 해서 초조해 하거나 조급해할 필요는 없다.낙찰을 많이 받기보다는 한 건을 받더라도 내가 원하는 수익이 나는 것을 받는 것이 좋기 때문이다.그렇다면 경쟁이 치열한 아파트를 낙찰 받기 위해서는 어떤 식으로 접근해야 하고 어떤 시각으로 바라보아야 할까?

내 물건에는 실수요자만 입찰을 한다?

내가 입찰을 들어가는 물건마다 실 수요자가 들어온 듯한 기분이 든다.그렇다고 해서 가격을 조금 더 높이면 수익이 나지 않는다.그렇다면 아파트는 대부분 실 수요자가 낙찰을 받는 것일까?그렇지는 않다.투자자들도 많이 경매에 참여를 한다.그러면 투자자들이 입찰을 하는데 왜 누구는 낙찰을 받고 누구는 낙찰을 못 받을까?그 정답은 현장조사,즉 얼마나 발품을 팔았느냐에 달려 있다고 생각한다.경매에서 발품은 선택이 아닌 필수다.직접 거주하는 아파트라고 해도 매매 가격은 하루가 다르게 바뀐다.많은 사람들은`아파트가 달라봤자 얼마나 다르겠어?`라는 생각으로 접근을 많이 들 하는데 실제로 다른 경우가 엄청나게 많다.

다른 점이 인터넷에서 드러나지 않기 때문에 잘 모를 뿐이다.보통은 어떻게 접근을 하는가?직접 현장으로 뛰어가기보다는 인터넷을 통하거나 전화 한두 번으로 시세 파악을 한다.현장에 가보지도 않고 경매를 어느정도 알고 있다는 자신감 만으로 입찰에 뛰어든다.

이렇게 해서 경매로 성공할 수 있을까?

경매를 조금 안다는 게 어쩌면 기회를 놓치는 이유일 수도 있다.또한,보이지 않는 지뢰에 당하기도 한다.흔한 속담이지만 `돌 다리도 두들겨보고 건너라`하는 말이 있지 않은가.잘 아는 지역일수록 더 조심해야 한다.

발품으로 세상의 변화를 따라잡아야 한다.

예를 들어서 대개 아파트의 1층은 제 값을 받지 못하는 경우가 많다.그나마 수요층은 나이 많은 어르신이나 어린아이들이 있는 가정에서 입주하는 경우가 대부분인데 최근 1층의 반격이 무섭다.내부를 개조하여 어린이 집으로 쓰는 경우는 많이 봤을 것이다.이런 특별한 용도 말고도 아파트 입구 자체를 따로 만들어 전원주택의 느낌으로 1층을 세팅하기도 한다.세상은 한 곳에 머무르지 않고 빠르게 변하고 있다.우리가 살고 있는 아파트도 계속해서 진화한다.투자자는 이런 변화를 놓치지 않고 트렌드를 확실히 캐치할 줄 알아야 한다.세세한 정보는 전화나 인터넷으로 알기 힘들다.직접 가서 봐야 낙찰가격이 산정되고 수익이 어느 정도가 될지를 알 수 있다.입찰보증금을 잃는 사람들,고가의 낙찰을 받는 사람들은 대부분 초보가 아니라 오히려 경매를 조금 안다는 사람들이다.경매 경험이 많고 지식이 많을수록 실수도 많아지는 것이다.아파트를 볼 때 1층이라고 무조건 기피할 것이 아니라 그 아파트만의 특징이 있는지 잘 살펴보고 접근하길 바란다.

낙찰 받을 확률이 높은 물건 검색하기

경매의 기본은 `얼마나 좋은 물건을 고르느냐`이다. 저평가된 물건,감정가가 낮은 물건 등 투자가치가 있는 물건을 찾아내는 데에 중요한 것은 발품밖에 없다고 생각한다.발품을 통해 얻은 정보는 그 어떤 것보다 정확하다.이러한 정보는 국토해양부의 `아파트실거래가`에서도,네이버 부동산에서도 쉽게 알아낼 수 없다.간혹 주위 사람들이 `왜 그렇게 힘들게 다니느냐.집에서도 편히 마우스 몇 번 클릭하면 시세를 파악할 수 있는데`라고 말한다.

결론부터 말하자면 손품으로 알아보는 것과 발품으로 알아보는 것은 확연히 다르다.임차인을 만나지 못하더라도 일단 가서 봐야 한다.동네 분위기를 보고 어떤 변수가 있는지 확인해야 한다.경매는 작은 실수 하나가 10년 동안 쌓은 탑을 한 번에 무너뜨릴 수 있는 아주 위험한 재테크라고 할 수 있기 때문이다.그래서 입찰을 들어가기 전 임장은 꼭 가봐야 한다.

거품이 빠진 곳을 추천한다.

예전 경험을 말하자면 전날 물건 검색을 해보고 남양주 쪽 아파트의 낙찰가 율이 그리 높지 않다는 것을 알았다.낙찰의 확률을 높이는 방법 중 하나는 경쟁자가 많지 않은 지역을 공략하는 것이다.좀 더 자세히 말한다면,부동산 붐이 일어났다가 하락기를 맞이하는 곳을 공략하는 것도 한 방법이다.

지방의 경우는 어려울 수도 있겠지만 수도권 같은 경우는 좀 다르다.지방은 건설사 들이 건물을 지어 분양을 할 때에 무분별하게 분양가를 높인 물건이 드물지만 수도권 같은 경우 건설사의 높은 분양가 책정으로 인해 거품이 껴 있던 곳이 많다. 일산이 그러했고 파주 역시 그랬다.일산신도시 같은 경우 고 분양가로 인해 많은 피해자가 속출했지만 투자자 입장에서 일산신도시는 황금의 땅이었다.입찰에 참가할 경우 매번 2~3명 정도의 상대들과 경쟁했고,그 어떤 지역보다 수익이 좋았으며,낙찰을 받아 잔금을 치르기 전부터 매수자가 대기하고 있었다.남들은 무서워서 입찰하지 못할 때 나는 공격적은 투자를 해 더 많은 수익을 남겼다.

남양주도 그런 지역 중에 한 곳이었다.그중 내가 선택한 곳은 덕소라는 도시이다.덕소의 장점은 무엇보다 서울에서 출퇴근이 용이하다는 것이다.서울과 접근성이 좋다는 엄청난 장점 외에 자연환경이 좋다고 알려진 곳이었다.

경매 실투자 금 줄이기

아파트 같은 경우 KB시세와 낙찰 가격을 산출하여 대출을 해주는 경우가 많이 있는데,낙찰 받을 아파트의 경우 KB시세가 높으면 낙찰 가격 대비 90%이상 대출이 가능할 수도 있다.다들 알고 있겠지만 경매를 대출없이 현금으로만 진행하는 사람은 거의 없을 것이다. 얼마 만큼의 레버리지를 활용 하느냐에 따라 투자금이 차이가 나기에,계속해서 신경 쓰는 부분이 최소한의 종자돈을 투입 시키는 부분이다.부동산경매를 한다고 해서 고금리의 무리한 대출까지 감수하며 투자를 하지 않는다.계획적으로 대출을 잘 활용한다면 레버리지라는 말에 걸맞게 더욱 높은 수익을 올릴 수 있고,적은 금액으로 여러 건의 투자가 가능할 수 있다.

시장 조사 포인트

시장 조사 영역3가지

1.전체 시장의 트렌드,유행,방향을 파악하기 위한 시장 조사

전체 시장 트렌드,유행,방향 파악은 업체 쪽에서 제공해주는 정보를 확인해보면 알 수 있다.옥션,G마켓,11번가,네이버,다음 관련 교육에 참석하면 온라인 시장 젠체 및 내가 원하는 카테고리의 시장을 파악할 수 있다.

2.아이템의 트렌드,경쟁력,차별화를 파악하기 위한 시장 조사

아이템의 트렌드,경쟁력,차별화를 파악하는 가장 쉬운 방법은 인터넷을 이용한 시장 조사인데 옥션,G마켓,11번가의 각 카테고리를 확인함으로써 알 수 있다.종합 몰과 개인전문 몰에서도 확인할 수 있는데 이때는 검색 사이트의 검색이 아닌 순위 사이트인 랭키닷컴의 카테고리 상위 순으로 검색해보면 객관적으로 알 수 있다.

3.콘셉트의 경쟁력,차별화를 파악하기 위한 시장 조사

콘셉트의 경쟁력,차별화를 파악하는 방법은 아이템의 시장 조사 방법과 비슷하다.보통 개인 전문 몰과 오픈마켓 판매자에게 찾을 수 있는데 이때는 네이버,다음,구글에서 내가 선택한 콘셉트를 키워드로 검색해보면 이와 관련된 쇼핑몰이나 오픈마켓 판매자 페이지가 나온다.이를 눌러 확인해보면 내가 생각한 콘셉트를 기존 업체들은 어떻게 표현하고 있는지 알 수 있다.기타 뉴시 기사나 랭키닷컴,오픈마켓 카테고리를 통해 확인할 수도 있다.

시장조사 항목표

1.조사영역 

메인 제품,베스트 히트 제품,카테고리 베스트 제품 영역에서 조사한다.

2.카테고리

내 상품의 카테고리 위치를 파악한다.

3.제품종류

어떤 종류의 상품들이 있는지 하나하나 꼼꼼하게 파악한다.

4.제목

제품 제목을 어떻게 이름 붙였는지 파악한다.

5.가격

주 제품의 가격대를 파악한다.

6.이미지

제품의 품질,표현 방법,촬용 기법 등을 파악한다.

7.특징

제품에 대한 특징을 세부적으로 파악한다.

8.기타

본인이 체크하고 싶은 영역을 설정해 파악한다.

개인 몰 찾는 방법

조사할 만한 개인 몰을 찾을 때에는 검색 사이트볻 순위 사이트 검색을 통해 찾는 것이 좀 더 객관적이다.대표적인 순위 사이트로는 `랭키닷컴(www.rankey.com)`이 있다.

랭키닷컴 접속>메뉴 중 순위 정보 선택(1번).카테고리 순위 정보 클릭(2번)>대분류 중 쇼핑 클릭(3번)>중분류 중 원하는 카테고리 클릭>소분류 중 원하는 카테고리 클릭>원하는 개인 몰 선택 후 검색

핫한 쇼핑몰 찾는 법

네이버 검색 창에 원하는 키워드 입력>뉴스 검색>세부 항목 설정>뉴스에 소개된 사이트의 주소를 복사하여 랭키닷컴에 입력>랭키닷컴이 제공해주는 순위와 비교

▶순위가 낮은데 뉴스 검색에 나온다면 이는 광고일 확률이 높고,순위가 높다면 이는 이슈가 될 만한 활동이 벌어지고 있다고 볼 수 있다.

발품을 이용한 시장 조사

발품을 이용한 시장 조사는 실제 상품을 보는 것이기 때문에 샘플 소싱과 거래처 발굴에 큰 목적이 있으며 그와 함께 시장 트렌드를 확인할 수 있는 방법이다.초보라면 도매상들과의 거래 방법을 알게 되는 길이기도 하다.발품을 팔기 전 먼저 해야 할 일은 어떤 제품을 중심으로 돌아볼 것 인지를 정하고,그런 업체가 어디에 있는지 인터넷 검색,주변 소개,책 등을 통해 미리 확인 해 놓는 것이다.그렇지 않으면 몇 군데 보지도 못하고 시간만 낭비하고 지치게 된다.

거래처를 만들기 위해서는 샘플이라도 많이 팔아주는 것이 좋고 자주 방문하여 얼굴을 익히는 것이 필요하다.선배,이모,삼촌 등의 살가운 호칭을 써가며 친근하게 다가가는 노력도 중요하다.1주일에 2~3회 또는 신상품 들어오는 날을 기준으로 지속적으로 반복해서 방문하는 것도 신상품을 빨리 파악할 수 있는 좋은 방법이다.이를 3개월에서 6개월간 지속한다.

행사 발품을 이용한 시장 조사

코엑스(www.coex.co,kr),킨텍스(www.kintex.com)등에서 개최되는 행사를 방문하는 것도 좋은 발품 중 하나이다.인터넷에서 전시 행사 및 행사 일정을 확인한 후 되도록 첫날 가는 것이 좋다.첫날 둘러보면 관심 있는 업체와 거래를 시도할 때 그날이 어려우면 다음 날 다시 찾아가 거래를 진행할 수 있다는 장점이 있다.마지막 날 찾게 되면 다음날 거래를 진행할 수 없어 시간에 쫓기는 경우가 생긴다.이런 전시 행사에서 우연히 좋은 아이템과 거래처를 잡을 수 있으므로 잊지 말고 틈틈이 찾아가 본다.

홈쇼핑을 이용한 시장 조사

홈쇼피의 가장 큰 장점은 판매 마케팅의 귀재들이 꾸리는 곳이라 판매 기술을 습득하는데 효과적이라는 점이다.가격 구성법,상품 구성법,언어 구성법,시간 압박법,코디 방법,제품 신뢰 구축 방법 등 판매와 관련된 모든 것을 집약적으로 배울 수 있다.대표적인 업체인 GS홈쇼핑,CJ홈쇼핑,현대홈쇼핑 위주로 체크한다.

잡지를 이용한 시장 조사

전문 잡지냐 일반 잡지냐에 따라 차이가 있으며 2~5권 정도는 꼭 정기 구독하는 것이 좋다.잡지에서는 시장 트렌드,신상품,신기술,인기 상품 등 다양한 고급 정보를 쉽게 얻을 수 있다.잡지를 보면서 필요한 부분은 복사하거나 스크랩하여 따로 보관해둔다.이런 정보를 몇 년 간 꾸준히 모으다 보면 상품 트렌드가 보이고 시장 방향을 예측할 수 있게 된다.잡지는 인터넷 서점 국내 도서 카테고리 내 잡지 코너에서 리스트를 확인할 수 있고,대형 오프라인 서점의 잡지 코너에서 직접 보고 구매할 수도 있다.

해외 명품 또는 브랜드 제품 조사

해외 명품이나 브랜드에서 우리가 얻을 수 있는 정보는 다양하지만 그중 가장 중요한 것은 디자인이나 최근 유행하는 디자인부터 유행할 것 같은 디자인까지 다양하게 볼 수 있는데 이를 확인하는 가장 확실한 방법은 현지에서 직접 보는 것이겠지만 차선책으로 국내 유명 백화점,청담동 명품 매장에서 확인할 수도 있다.그것이 어렵다면 동대문 두산타워 옆 평화시장 내 헌 책방,혹은 국내 대형 서점에서 브랜드 관련 잡지를 통해 파악할 수도 있다.명품,브랜드의 인터넷 사이트를 둘러보는 것도 방법이다.